연접개발제한제도 폐지로 개발행위 쉬워진다

연접개발제한제도 폐지로 개발행위 쉬워진다

 

- 도시계획위원회의 심의를 거쳐 개발행위 허가 -

 

 

그 동안 개발행위허가와 관련하여 지속적으로 민원이 발생되는 등 부작용이 있던

연접개발 제한 폐지 및 제1종 지구단위계획구역에서 건축물 등

공공시설을 건축 또는 설치하여 무상으로 제공하는 경우에도

용적률 등에 대한 인센티브 부여 대상 확대 등을 내용으로 하는

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」이 2011. 3. 9. 개정

공포되어 시행한다고 경기도 관계자가 밝혔다.

□ 이번에 개정되는 주요 사항은 다음과 같다.

연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우 하나의 개발행위로 보아

개발행위를 규제하는 연접개발제한을 폐지하고 연접개발제한을 받는

지역(도시지역내 녹지지역, 비도시지역)에서의 개발행위는 원칙적으로

도시계획위원회의 심의를 받도록 하되,

계획적 개발계획이 수립된 지역과 기반시설이 충분한 지역에서의 개발행위 및

국민생활과 밀접한 건축행위에 대해서는 도시계획위원회의 심의를 생략하도록 하였다.

 * 비도시지역 등에서의 개발행위허가 : 용도지역별로 건축물의 건축, 토지의 형질변경 등

     일정규모(녹지지역 1만m², 관리ㆍ농림 3만m², 자연환경보전 5천m²)미만의

     개발행위시 시ㆍ군ㆍ구청장의 허가를 받도록 함. 일정규모 이상의 개발행위는

    지구단위계획 등 도시관리계획 수립을 통해 시행

  ** 연접개발제한 : 소규모로 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 개발하는 경우를

      하나의 개발행위로 보고 개발행위 면적제한 규정을 적용

  *** 도시계획위원회 심의 생략 대상 : 참고자료 3

또한, 제1종지구단위계획구역에서 건축을 하려는 자가 공공시설이나 일부 기반시설을

무상으로 설치.제공하는 경우에는 부지만을 제공하는 경우와 달리 인센티브를 부여하지

않아 부지 제공자와의 형평성이 결여되고 공공시설 확보에 어려움이 있어,

공공시설이나 기반시설을 무상으로 설치하여 제공하는 경우에도 건폐율.용적률 및

높이제한을 완화하여 적용할 수 있도록 하였다.

* 제1종지구단위계획구역 안에서의 인센티브(건폐율.용적률 및 높이제한 완화)대상을,

  대지의 일부를 공공시설 또는 일부 기반시설(이하 ‘공공시설등’)의 부지로 제공하는

  경우 뿐만 아니라 공공시설등을 설치.제공하는 경우까지로 확대

아울러, 개발행위허가 기준의 포괄성 및 운영의 경직성을 완화하기 위하여 지자체의

도시계획조례로 개발행위 대상사업 및 면적 등에 따라 교통소통의 기준과 도로너비를

달리 정할 수 있도록 융통성을 부여하고,

개발행위를 위한 토지형질 변경의 경우 개발행위의 특성이나 지형여건 등을 고려하여

표고.경사도 등에 대한 도시계획조례의 기준을 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐

완화할 수 있도록 하였다.

산업단지와 유사한 준산업단지와 상가.오피스텔과 유사한 지식산업센터를 분양하는

경우에도 산업단지 및 상가.오피스텔 분양의 경우와 같이 토지거래허가 적용 대상에서

제외*하는 한편,

   * 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 토지의 수용,

     「민사집행법」에 따른 경매, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우(참고자료 5)에는

       토지거래계약허가제에 관한 규정을 적용하지 않음(국토계획법 제121조제2항)

또한, 토지거래허가를 받은 자가 취득한 공장 및 단독주택.다세대주택에 대하여

의무이용* 기간 중에도 그 일부를 임대할 수 있도록 함으로써 토지를 허가받은

목적대로 이용해야 하는 의무를 면제하였다.

   * 토지 이용에 관한 의무 : 토지거래계약을 허가받은 자는 대통령령으로 정하는

     사유가 있는 경우 외에는 5년의 범위에서 그 토지를 허가받은 목적대로

      이용하여야 함(국토계획법 제124조)

  ** 토지 이용의무 면제대상 : 참고자료 5

 이번 시행령 개정으로, 개발행위허가 제도 합리화를 통해 비도시지역 등에서의

 개발행위 집단화와 민간투자를 촉진하는 것은 물론,

지구단위계획구역내 공공시설의 확보가 용이해지고, 부동산 거래의 활성화와

중소기업의 애로사항 해소에도 기여하게 될 것으로 경기도는 기대하고 있다.

 

 

 

문의    도시정책과   8008-4878

   김기옥  입력일 : 2011-03-11 오전 9:15:11

참고 1

개발행위허가

 

□ 제도개요

ㅇ 토지는 이웃토지와 서로 연접되어 있어 어느 한 토지의 이용이 인접토지와의

충돌현상이 발생할 수 있고, 각종 계획과의 상충여부 등을 고려할 필요가 있어,

- 개발행위허가절차를 통하여 이를 감안하도록 함으로서 토지의 효율적 이용을

도모하고, 도시관리계획의 원활한 수립 및 집행을 도모함

 

□ 허가 대상

ㅇ 건축물의 건축 또는 공작물의 설치

ㅇ 토지의 형질변경

ㅇ 토석채취

ㅇ 토지분할(건축물이 없는 경우에 한함)

ㅇ 녹지지역ㆍ관리지역 및 자연환경보전지역안에서의 울타리안이 아닌

    토지에 1월이상 물건을 쌓아놓는 행위

 

□ 개발행위허가의 규모

ㅇ 도시지역

- 주거지역ㆍ상업지역ㆍ자연녹지지역ㆍ생산녹지지역：1만㎡ 미만

- 공업지역：3만㎡ 미만

- 보전녹지지역：5천㎡ 미만

ㅇ 관리지역：3만㎡ 미만

ㅇ 농림지역：3만㎡ 미만

ㅇ 자연환경보전지역：5천㎡ 미만

 

□ 개발행위허가의 기준

ㅇ 개발행위규모에의 적합할 것

ㅇ 도시관리계획의 내용에 배치되지 아니할 것

ㅇ 도시계획사업의 시행에 지장이 없을 것

ㅇ 주변지역의 토지이용실태, 주변환경 등과 조화를 이룰 것

ㅇ 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지확보 계획의 적정 여부

ㅇ 기타 도시계획조례가 정하는 기준에 적합할 것

□ 허가절차

개발행위허가 신청		관련부서 협의 및 검토		개발행위 허가		공사시행		준공
(민원인)		(시장ㆍ군수)				(민원인)		(시장ㆍ군수)
			이행보증금 예치				보증금 반환

 

 

참고 2

연접개발제한제도 현황 및 문제점

 

□ 현 황

 

ㅇ 개발행위를 함에 있어 일정면적*이하는 개발행위허가**, 그 이상의 면적은

    도시기반시설 등을 충분히 고려한 도시개발사업(지구단위계획, 택지개발 등)으로 추진

 

* 용도지역별 개발행위허가 규모

주거․상업․생산녹지․자연녹지지역	: 1만㎡ 미만
보전녹지․자연환경보전지역	: 5천㎡ 미만
관리지역․농림지역․공업지역	: 3만㎡ 미만

 

** 개발행위 유형 : 건축물 건축, 토지형질변경, 토지분할, 토석채취,

    공작물설치, 물건적치

 

ㅇ 연접개발제한제도는 난개발 방지를 위해 개별적 개발행위허가 면적을 합산,

    개발행위허가 규모 이내로 개발행위를 제한

 

- 기반시설이 부족한 녹지지역 및 비도시지역*에서 수차에 걸쳐 개발(기개발․개발중)하는

  경우 이를 제한

 

* 관리지역․농림지역․자연환경보전지역

 

□ 문제점 : 형평성 및 예측곤란으로 지속적인 민원 야기

 

ㅇ 연접제한을 회피하기 위해 공장 등이 집중화되지 않고 분산 입지하여 오히려

   난개발을 조장(골짜기 등에 공장건설)

 

- 지형지물 분리시 연접제한이 예외되는 점 등을 악용

ㅇ 먼저 개발하는 자는 허용되고 나중에 개발하는 자는 제한을 받게 되는 형평성 문제

ㅇ 투기적 목적으로 개발을 선점*함에 따라 실수요자는 공장 등 부지 확보에 애로

 

* 골프연습장을 건설하여 지가 상승후 매각하는 사례 등

 

ㅇ 일반국민이 연접제한대상 여부를 예측할 수 없는 제도상 문제

 

- 지자체에서는 과도한 업무부담 및 민원대응에 어려움

참고 3

도시계획위원회 심의 생략 대상

 

□ 개발행위허가시 도시계획위원회 심의

 

ㅇ 연접개발제한이 폐지되는 대신 연접개발제한이 적용되는 지역에서 개발행위허가시에는

  도시계획위원회의 심의를 거쳐 허가여부를 결정

 

□ 도시계획위원회 심의 생략 대상

 

ㅇ 현재에도 연접제한을 받지 않거나 계획적 개발계획이 수립된 지역으로 인정된 경우에는 도시계획위원회 심의 생략

 

1. 개발행위허가의 대상인 토지에 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을

  특별시․광역시․시 또는 군의 도시계획조례로 정하는 용도지역별 건축물의

  용도․규모․층수 또는 주택호수 등의 범위에서 건축하려는 경우

가. 단독주택 나. 공동주택 다. 제1종 근린생활시설 라. 제2종 근린생활시설

 

2. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 건축물을 건축하려는 경우

가. 건축물의 집단화를 유도하기 위하여 특별시․광역시․시 또는 군의 도시계획조례로

      정하는 용도지역 안에 건축할 것

나. 특별시․광역시․시 또는 군의 도시계획조례로 정하는 용도의 건축물을 건축할 것

다. 나목의 용도로 개발행위가 완료되었거나 개발행위허가 등에 의하여 개발행위가

      진행 중이거나 예정된 토지로부터 특별시․광역시․시 또는 군의 도시계획조례로

      정하는 거리(50미터 이내로 하되, 도로의 너비는 제외)이내에 건축할 것

라. 가목의 용도지역에서 나목 및 다목의 요건을 모두 갖춘 건축물을 건축하기 위한

      기존 개발행위의 전체 면적이 특별시․광역시․시 또는 군의 도시계획조례로 정하는

     규모 이상일 것

마. 기반시설 또는 경관, 그 밖에 필요한 사항에 관하여 특별시․광역시․시 또는 군의

     도시계획조례로 정하는 기준을 갖출 것

 

3. 계획관리지역안에서 공장의 부지가 1만제곱미터 미만인 공장의 부지를

    종전 부지면적의 50퍼센트 범위 안에서 확장하는 경우

 

가. 2002년 12월 31일 이전에 준공한 공장

나. 종전의 「국토이용관리법」․「도시계획법」․또는 「건축법」의 규정을 적용받는 공장

다. 2002년 12월 31일 이전에 종전의 「공업배치 및 공정설립에 관한 법률」제13조에 따라

    공장설립 승인을 얻은 경우 또는 같은 조에 따라 공장설립 승인을 신청한 경우로서

    2005년 1월 20일까지 「건축법」제21조에 따른 착공신고를 한 공장

참고 4

지구단위계획 개요

 

지구단위계획이란

 

◦ 도시계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며

  미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기

   위하여 수립하는 도시관리계획

 

지구단위계획의 내용

◦ 용도지역 또는 용도지구의 세분 또는 변경하는 사항

◦ 기반시설의 배치 및 규모에 관한 사항

◦ 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이

◦ 건축물의 배치ㆍ형태ㆍ색채 또는 건축선에 관한 계획

◦ 환경관리계획 또는 경관계획 등

 

지구단위계획의 구분

◦ (제1종 지구단위계획) 토지이용을 합리화ㆍ구체화하고 도시의 기능 및

  미관증진과 양호한 환경확보를 위해 수립하는 계획 : 도시지역

 

◦ (제2종 지구단위계획) 계획관리지역이나 개발진흥지구를 체계적ㆍ계획적 개발․관리를

  위하여 용도지역의 건축물 등에 대한 제한완화와 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는

  계획 : 비도시지역

 

구역지정 및 계획수립 절차

입 안

⇒

기초조사

⇒

주민등 의견청취

⇒

결정신청

⇒

관계기관 협의

⇒

도시계획(공동)위원회 심의

⇒

결정고시

인센티브 적용기준 및 범위(제1종지구단위계획구역)

적용항목	적용기준	인센티브 범위
대지면적의 일부를 도로․공원 등 공공시설 부지로 제공하는 경우	건폐율	건폐율=조례건폐율×(1+당해시설부지제공면적÷당초대지면적)이내
	용적률	용적률=조례용적률+(1.5×(공공시설등 부지제공면적×공공시설등 제공부지의 용적률)÷공공시설등 부지 제공후 대지면적)이내
	높이	높이=「건축법」제60조에 따라 제한된 높이×(1+공공시설등의 부지로 제공하는 면적÷당초의 대지면적)이내

참고 5

토지거래계약허가제도 개요

 

□ (목적) 토지의 투기적 거래를 억제

 

※「부동산 투기억제 및 지가안정 종합대책」에 따라 '78.12. 도입

 

□ (대상) 투기적 거래가 성행하거나 지가 급등 등의 우려가 있는 아래의 지역

ㅇ 도시계획 등 토지이용계획이 수립되거나 변경되는 지역 ㅇ 법령의 제․개정, 또는 폐지로 인하여 토지이용에 대한 행위     제한이 완화되거나 해제되는 지역   ㅇ 법령에 의한 개발사업이 진행 또는 예정된 지역과 그 주변지역   ㅇ 그 밖에 국토부장관 또는 시․도지사가 투기우려가 있다고     인정하는 지역 및 관계행정기관의 장이 요청하는 지역

 

□ (지정기간) 5년 이내(재지정 가능)

 

□ 허가구역 지정효과

 

ㅇ 용도별로 일정규모이상 토지거래는 시․군․구청장의 허가 필요

 

지 역		허가대상 면적
도시지역	주거지역	180㎡초과시
	상업지역	200㎡초과시
	공업지역	660㎡초과시
	녹지지역	100㎡초과시
	용도지역의 지정이 없는 지역	90㎡초과시
도시지역외	농지	500㎡초과시
	임야	1,000㎡초과시
	농지 및 임야이외의 토지	250㎡초과시

 

ㅇ 실수요자에게만 취득이 허용되며, 용도별로 2～5년간 허가받은 목적대로 이용할 의무발생

□ 적용제외(시행령 제121조)

1. 「공토법」에 따른 토지의 수용

2. 「민사집행법」에 따른 경매

3. 「공토법」에 의한 토지의 협의취득·수용·사용 및 환매

2. 「민사집행법」에 의한 경매

3. 「국유재산법」에 따라 국유재산을 경쟁입찰에 의하여 처분

3의2. 「공유재산 및 물품 관리법」 공유재산을 처분하는 경우

4. 「도시 및 주거환경정비법」에 의해 관리처분계획에 따른 분양의 경우 및

     보류지 등을 매각하는 경우

5. 「도시개발법」에 따른 조성토지등의 공급 계획에 따라 토지를 공급하는 경우,

    환지 예정지를 지정하는 경우, 환지처분의 경우, 체비지 등을 매각

6. 「주택법」에 의하여 사업계획의 승인을 얻어 조성한 대지를 공급하는 경우,

     주택을 공급하는 경우

7. 「택지개발촉진법」에 의하여 택지를 공급하는 경우

8. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 산업단지개발사업으로 조성된

    토지를 분양하는 경우

9. 「농어촌정비법」에 따른 환지계획에 따른 환지 교부와 농지 등의

     교환·분할·합병의 경우

10. 「농어촌정비법」에 의하여 사업시행자가 농어촌정비사업을 시행하기 위하여

     농지를 매입하는 경우

11. 「상법」,「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」의 절차에 따라 법원의

       허가를 받아 권리를 이전 또는 설정하는 경우

12. 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행의 경우

13. 국가 등이 법령의 규정에 의하여 비상재해시 필요한 응급조치를 강구하기

     위하여 권리를 이전 또는 설정하는 경우

14. 한국농어촌공사가 농지의 매매·교환 및 분할을 하는 경우

15. 외국정부 또는 국제기구가 토지취득의 신고를 하거나 허가를 받은 경우

16. 한국자산관리공사가 「금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리

     공사의 설립에 관한 법률」 제4조 또는 동법 제5조의 규정에 의하여 토지를

     취득하거나 경쟁입찰을 거쳐서 매각하는 경우 및 한국자산관리공사에 매각이

    의뢰되어 3회 이상 공매하였으나 유찰된 토지를 매각하는 경우

16의2. 법 제47조 또는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」

     제17조에 따라 매수청구된 토지를 취득하는 경우

16의3. 「신행정수도 후속대책을 위한 연기․공주지역 행정중심복합도시

       건설을 위한 특별법」, 「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시건설 및

       지원에 관한 특별법」 또는 「기업도시개발 특별법」에 따라 조성된 택지

     도는 주택을 공급하는 경우

16의4. 「건축물의 분양에 관한 법률」에 따라 건축물을 분양하는 경우

17. 법령의 규정에 의하여 조세․부담금 등을 토지로 물납하는 경우

 

□ 이용의무 면제(시행령 제124조제1항)

1. 토지의 취득을 한 후 법 또는 관계 법령에 의하여 용도지역 등 토지의 이용 및

   관리에 관한 계획이 변경됨으로서 법 또는 관계 법령에 의한 행위제한으로

    인하여 그 이용 목적대로 이용할 수 없게 된 경우

2. 토지의 이용을 위하여 관계 법령에 의한 허가․인가 등을 신청하였으나 국가

  또는 지방자치단체가 국토해양부령이 정하는 사유로 일정기간 동안

   허가․인가 등을 제한하는 경우로서 그 제한기간 내에 있는 경우

3. 법 제119조의 규정에 의한 허가기준에 적합하게 당초의 이용목적을 변경하는

   경우로서 시장․군수 또는 구청장의 승인을 얻은 경우

3의2. 다른 법률에 따른 행위허가를 받아 법 제119조에 따른 허가기준에 적합하게

   당초의 이용목적을 변경하는 경우로서 해당 행위의 허가권자가 이용목적

    변경에 관하여 시장․군수 또는 구청장과 협의를 완료한 경우

4. 「해외이주법」제6조의 규정에 의하여 이주하는 경우

5. 「병역법」제18조의 규정에 의하여 입영하는 경우

6. 「자연재해대책법」제2조제1호의 규정에 의한 재해로 인하여 허가받은

     목적대로 이행하는 것이 불가능한 경우

7. 공익사업의 시행 등 토지거래계약 허가를 받은 자의 귀책사유가 아닌 사유로

  인하여 허가받은 목적대로 이용하는 것이 불가능한 경우

7의2. 「건축법 시행령」별표 1 제1호다목의 다가구주택, 같은 표 제3호의

      제1종 근린생활시설 또는 같은 표 제4호의 제2종 근린생활시설을 취득하여

      실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대하는 경우

8. 그 밖에 토지거래계약허가를 받은 자가 불가피한 사유로 허가받은 목적대로

    이용하는 것이 불가능하다고 시․군․구도시계획위원회에서 인정한 경우