[부동산 초보 탈출기]-③계약서작성과 계약내용 이행하기

 

[부동산 초보 탈출기]-③계약서작성과 계약내용 이행하기

                                                                              매일경제 | 입력 2011.05.15 11:05

 

 

[부동산 초보 탈출기]-③계약서작성과 계약내용 이행하기

중개업소를 선택한 후 현장답사까지 마치고 나서 해당 부동산물건이 마음에 쏙 든다면

매매 또는 임대차와 관련한 계약을 체결하는 과정을 거치게 된다.

 

이 과정은 너무나도 중요한 과정이지만 대다수의 경우 중개업자가 작성한 계약서에

그저 일반적인 특약사항 서너 가지를 추가하고, 잘 읽어 보지도 않은 상태에서

중개업자에게 모든 것을 맡기는 경우가 일반적이다.

계약서를 작성하는 가장 중요한 이유는 계약이 깨질 경우를 대비하기 위한 것.

하지만 부동산 초보자들의 경우 계약서를 올바르고 손해 보지 않게 작성하기

쉬운 일은 아니다. 더구나 부동산 초보자가 법률지식까지 초보라면 말할 것도 없다.

부동산 초보들이 계약서를 작성하는 과정에서 반드시 확인해야 하는 일들을 체크리스트

형식으로 정리했다. 실제 상황에서는 일부 내용이 혼용될 수 있음을 감안하고

융통성을 갖추어야 할 듯.

1. 계약자확인 해당 부동산을 매매 또는 임대차로 계약하고자 한다면

  처음으로 해야 될 일은 계약당사자를 확인하는 일이다.

계약의 일방은 당신이며 상대방은 해당 부동산의 소유자가 될 것이다.

계약서를 작성하는 장소에서 다음의 내용들을 반드시 확인하자.

먼저 해당 부동산의 등기부등본에 나타나 있는 계약당일 현재 소유자와 계약하는 것이

최선이다. 확인은 주민등록증 또는 운전면허증과 같은 사진이 부착되어 있는 신분증을

대조하는 것이 좋다. 소유자의 대리인과 계약을 할 경우에는 좀 더 세심한 주의가 필요하다.

대리인과 소유자와의 관계 및 소유자와의 유선통화 그리고 소유자의 인감증명서가 첨부된

위임장을 반드시 확인하는 것이 필수적이다. 다만 이 과정에서 소유자와 대리인의 기분을

최대한 상하지 않게 하는 것이 좋다.

최근에는 일부 중개업자가 생활정보지 등에 매물 광고를 게재하고 마치 소유자에게

위임을 받아 부동산을 매매하는 것처럼 다수의 매수자들에게 허위로 부동산매매계약을

 체결하여 피해를 입게 한 사건의 사례에서 보듯이 무작정 중개업자만을 믿고 계약을

체결하는 것은 추천할 만한 일이 아님은 자명하다.

2. 계약기간 계약자확인이 되고나면 본격적으로 계약서를 작성하게 된다.

이 과정에는 거래가액이 결정되고 대금지불에 관한 여러 가지 조건들을 계약서에

기재하게 된다. 계약서를 작성하고 나서 잔금을 지불까지의 기간에 대해서는 일반적으로

1개월 내지 2개월 정도에서 합의되지만, 부동산경기가 활황인 경우에는 이 기간을

좀 더 당기는 것이 중요하며, 부동산경기가 불황인 경우에는 이 기간을 최대한 늘이는

것이 계약과 관련한 시간적인 위험(Risk)을 감소시킬 수 있다. 부동산가격이 급등할

경우에는 이 기간 동안 매도자가 위약금을 지불하고 계약을 원점으로 돌리는 경우가

다수 발생할 수 있기 때문이다.

당신이 부동산 매수자이며 해당 부동산이 여러 가지 측면에서 너무나도 마음에 든다면

계약이후 중도금 지급 일자를 최대한 당기도록 하자. 중도금이 지불되고 나면 계약

당사자 중 일방의 의사만으로는 계약을 원점으로 돌리는 것이 쉽지 않기 때문이다.

또한 계약기간을 확정하면서 일상적으로 발생하는 사항 중에서 잔금일자를 몇 일

또는 길게는 2주가량 유동적으로 하는 경우가 있다. 이런 상황이 발생할 수 있는

여지가 조금이라도 예상된다면 반드시 최장기간을 생각하여 여유 있게 잔금일자를

정하는 것이 불필요한 분쟁의 소지를 미리 차단하는 방법이라 할 것이다.

3. 특약사항 합의 계약서를 작성하다 보면 일반적인 내용은 부동산계약서

전산양식에서 합의가 된다. 다만 부동산이라고 하는 것은 어느 것 하나도 같은 것이

없기 때문에(이를 두고 부동산은 개별성을 가진다고 한다. 아파트를 보더라도 내 집과

옆 집은 다르니까...) 부동산을 인도받는 과정에서 다양한 특약사항 들이 발생하게 된다.

꼼꼼하지 못한 중개업자들은(중개업자들 역시 부동산 초보일 수도 있음을 명심해야 한다)

일상적인 특약사항 문구로 특약 사항란을 채우는 것이 현실이다. 특약사항란은 반드시

초등학생(초등학생들을 폄하하는 것이 아니다)들도 읽어 보면 쉽게 이해할 정도의 용어를

사용하여 쉽게, 읽는 사람에 따라서 오해의 소지가 발생하지 않도록 작성한다.

또한 특약사항의 내용이 복잡하고 짧은 문장으로 축약하기에는 무리가 있을 경우 계약서와는

별지로 하여 특약사항에 대한 합의서를 작성하도록 한다. 당사자간의 합의서는 계약서와는

또 다른 효력을 갖게 된다. 따라서 계약당사자 서로의 의견을 세심하게 반영한 특약사항

합의서를 상호간의 인감증명서를 첨부하여 합의서로 작성하게 되면 최선의 계약이 될 것이다.

이에 더하여 특약사항의 내용 중에 해당 부동산의 시설물이나 인테리어와 관련한 부분이

있다면 사진까지를 첨부한 합의서가 된다면 금상첨화.

4. 계약금지불 계약서를 작성하고 계약금을 지불하는 경우 어떤 방법으로

지불하는 것이 가장 좋은 방법인가에 대해서는 실무적으로 또는 학술적으로

의견의 일치를 보인다. 계약당일 해당 부동산의 소유자에게 온라인 송금을 하고 송금이

확인되면 계약금 영수증을 받는 형태가 가장 선호된다. 다만 해당 부동산의 권리관례를

분석하였을 때 부동산 거래금액의 상당부분이 해당부동산에 임차하고 있는 임차인의

임대보증금액과 대등하거나 또는 해당부동산을 담보로하여 소유자에게 자금을 빌려주고

근저당을 설정한 금융기관이 존재한다면 소유자와의 합의하에 이해 당사자들에게 송금하게

될 수도 있다. 어떠한 경우든 소유자가 아닌 상대방에게 계약금을 지불해야 한다면 계약

당사자의 동의(문서로 받는 것이 가장 좋다)하에 계약금을 지불하면 된다.

5. 중도금과 잔금지불 계약이후 중도금일자가 되면 중도금을 지불하여야 한다.

일반적으로 중도금은 계약당시 계약조건에 따라서 소유자 또는 해당 부동산의 근저당권자인

금융기관의 계좌로 온라인 송금을 하게 된다. 이 경우 반드시 중도금 지급 일자를 기준으로

한 해당 부동산의 등기부등본을 재차 확인하고 계약당시와 변동사항이 있는지 확인한 후

중도금을 지불하도록 하자. 계약당시에 소유자를 직접 대면하지 못하였다면 중도금

지불시에는 반드시 한 번은 대면하는 것이 좋다.

이후 잔금을 지불하는 경우 중도금 지불시와 마찬가지로 등기부등본을 확인하고 등기이전을

대행해 줄 법무사와 함께 잔금지불과 동시에 소유자가 이행해야 할 내용들에 대해서도 꼼꼼히

확인하도록 하자. 최근에는 인터넷의 발달로 인하여 부동산등기절차를 직접 개인이

진행하는 경우를 종종 보게 된다. 하지만 부동산 초보자의 경우 절대로 이와 같은 방법을

추천하고 싶지 않다.

부동산중개법인 림코 유영화 대표는 "법률적인 행위나 등기이전과 같은 중요한 일과

관련해서는 법률전문가의 도움을 받는 것이 훨씬 좋은 결과를 가져오는 일들을 일상에서

너무나도 많이 봐 왔다"며 "법무사비용 아깝게 생각하지 말라"고 조언했다.

계약기간 동안의 상대방의 계약불이행에 대한 대처에 대해서는 향후 실제사례와

관련 판례를 통하여 지속적으로 살펴보기로 한다.

'조은영의 부동산 초보 탈출기'는 부동산에 입문한 초짜 기자가 전문가들의 자문을 받아

부동산 관련 기본 상식과 알찬 정보들을 쉽고 재미있게 전달하고자 기획한 격 주간

연재 코너입니다.

 

< 자문 > 백민석 부동산 연구소 소장 [매경닷컴 조은영 기자]

 

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