경기도 제1종지구단위계획수립지침 일부개정안(2011.05.25)

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경기도 제1종지구단위계획수립지침

 

 

경 기 도

 

(도시주택실)

경기도 제1종지구단위계획수립지침

- 주택건설 부문 -

제1장 총칙

 

제1절 지침의 의의

(1) 이 지침의 의의는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다)

     제49조 내지 제52조 규정 및 국토해양부「제1종지구단위계획수립지침」의 규정에 관한

    세부적인 기준을 정하여 지구단위계획 제도의 원활한 운영을 도모하는데 있다.

(2) 시장․군수는 지구단위계획과 관련하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법령, 국토해양부

   「제1종지구단위계획수립지침」 및 이 지침에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 위 규정의

    범위 내에서 시․군의 지역여건에 따라 별도의 지침을 마련하여 운영할 수 있다.

 

제2절 법적근거

(1) 이 지침의 제정은 법 제52조제4항의 규정에 의거 제정된 국토해양부

   「제1종지구단위계획수립지침」 1-1-2 규정에 근거한다.

제3절 적용범위

(1) 이 지침은 다음 각 호의 주택건설을 위한 제1종지구단위계획에 적용한다.

(가) 법 제49조에 따른 제1종지구단위계획

(나) 「도시개발법」 제17조 규정에 따른 도시개발사업에 관한 실시계획에 포함되는

         제1종지구단위계획

(다) 「택지개발촉진법」 제9조제2항의 규정에 따른 택지개발사업에 관한 실시계획에

        포함되는 제1종지구단위계획(준공후 10년이 경과된 지구에 한한다)

(라) 「주택법」 제17조제1항제5호 규정에 따라 사업계획 승인시 의제되는

        제1종지구단위계획

(마) 「도시 및 주거 환경정비법」 제4조의 규정에 따른 정비계획수립시 제1종지구단위

         계획으로 결정․고시된 것으로 보는 정비계획수립

(2) 이 지침은 경기도의 지구단위계획 검토기준으로 적용한다.

      다만, 인구 50만 이상의 대도시의 경우에는 당해 시장이 지역여건을 고려하여

        별도의 지침 등을 마련․운영할 수 있다.

(3) 이 지침의 규정에 불구하고 불가피한 사유 등이 있는 경우에는 당해 지구단위

     계획의 결정기관에 속한 도시계획(공동)위원회의 심의를 거쳐 이 지침의 규정

     일부에 대하여 완화 또는 강화하여 적용할 수 있다.

(4) 용어의 정의

(가) 기준용적률

     지구단위계획 수립에 있어 도로, 경관, 기반시설용량 등 입지적 여건을 고려하여 법정용적률

     범위 내에서 가구 및 획지별로 배분하는 기본적인 용적률

(나) 상한용적률

     기준용적률을 토대로 완화(기부채납/인센티브) 또는 강화하여 적용할 수 있는 최고한도의

     용적률

(다) 적용용적률

      제3장제2절제(2)항 기준에 따라 산출되는 용적률

(라) 추가용적률

      친환경건축물, 신·재생에너지 등을 활용한 에너지절감, 공개공지 확보, 소형분양주택

      건설 등에 대하여 상한용적률의 규정에도 불구하고 추가로 부여되는 용적률

(마) 기반시설

     「법 시행령」 제2조에 규정된 기반시설

(바) 공공시설등

법 제2조제13호 및 시행령 제4조 규정에 따른 공공시설 또는 「법 시행령」제45조

제3항 규정에 따른 기반시설 중 학교(「학교용지 확보 등에 관한 특례법」제4조

제3항제1호 각목의 개발사업시행자 외의 개발사업시행자가 무상공급하는

학교에 한한다)

(사) 시가화지역 내 나대지

      주거․상업․공업지역에서 대상지 중 건축물이 없는 토지가 구역면적의 1/2 이상인 토지

 

제2장 구역경계 및 용도지역

 

제1절 기본방향

(1) 용도지역의 변경은 종 세분을 포함하여 원칙적으로 2단계 이상의 상향조정을

    불허한다.

(2) 준공업지역에 공동주택건설 목적의 지구단위계획수립은 원칙적으로 불허한다.

     다만, 기업의 본사 및 지사, 연구소를 유치할 경우 유치하는 해당 종업원수

     이내 및 당해 구역면적 20%미만의 범위 내에서 종업원을 위한 주택을 건축하는

     경우에는 그러하지 아니하다.

제2절 구역의 경계 설정 기준

(1) 도시기본계획 등 상위계획상 개발용도로 계획된 미개발지는 일단의 토지

     전체를 대상으로 구역계를 설정하여 종합적인 기반시설의 확보 및 배치 등 계획적

     개발을 도모할 수 있도록 계획한다.

(2) 계획구역의 경계는 사업대상 토지와 그 사업으로 인하여 직접 영향을 미칠

     것으로 예상되는 일단의 토지 및 기반시설부지를 포함하여 계획한다.

(3) 기개발지에서 구역 설정은 일정한 범위의 가구(집산도로로 둘러싸인 가구 등을

      말한다)를 대상으로 하여 구역의 정형화를 도모하도록 한다.

(4) 지구단위계획이 미 수립된 지구단위계획구역에서는 그 구역 전체를 대상으로

     지구단위계획을 수립한다.

제3절 용도지역 변경

(1) 주거지역의 종 변경은 국토해양부 「도시관리계획수립지침」 3-1-2-2 내지

      3-1-2-3의 규정에서 제시된 다음의 기준을 따른다.

(가) 제1종전용주거지역

1) 기존 시가지 또는 그 주변의 환경이 양호한 단독주택지로서 주거환경을 보전할 필요가

    있거나 이러한 지역으로 유도하고자 하는 지역

2) 신시가지 중 주택지로 개발할 지역으로 양호한 단독주택지 개발사업이 시행되는 지역

3) 개발제한구역이 우선 해제되는 지역으로서 주변 자연환경과의 조화가 필요한 지역

(나) 제2종전용주거지역

1) 기성 및 주변시가지의 주택으로서 순화된 주거지역에서 기 형성되어 있는 중층주택 및

    기반시설의 정비상황에서 보아 중·저층주택이 입지하여도 환경악화의 우려가 없는 지역

2) 중·저층 주택단지로 계획적으로 정비하였거나 정비하기로 계획된 구역 또는 그 주변지역

(다) 제1종일반주거지역

1) 도시경관 및 자연환경의 보호가 필요한 역사문화구역의 인접지, 공원 등에 인접한

    양호한 주택지, 구릉지와 그 주변, 하천․호소 주변지역으로 경관이 양호하여 중․고층주택이

    입지할 경우 경관훼손의 우려가 큰 지역

2) 전용주거지역 및 경관지구에 인접하여 양호한 주거환경을 유지시킬 필요가 있는 주택지

3) 단독주택․다가구․다세대 및 연립주택이 주로 입지하는 주택지

4) 개발제한구역을 조정하기 위하여 도시기본계획상 시가화예정용지로 지정된 지역으로서

     주변 자연환경과의 조화가 필요한 지역

5) 가능한 한 주간선도로와 접하지 않도록 한다. 다만, 주간선도로변에 충분한 완충녹지대가

    설치되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

(라) 제2종일반주거지역

1) 기존 시가지 및 시가지 주변의 주택지로서 중층주택이 입지하여도 환경악화, 자연경관의

    저해 및 풍치를 저해할 우려가 없는 지역

2) 원칙적으로 중심상업지역, 전용공업지역, 일반공업지역과 접하여 지정하지 않아야 한다.

    다만, 녹지대 또는 지형적으로 차단되어 주거환경에 지장을 초래하지 않는 경우에는

    그러하지 아니하다.

3) 제1종 및 제3종일반주거지역에 해당되지 아니하는 경우

(마) 제3종일반주거지역

1) 계획적으로 중․고층주택지로서 정비가 완료되었거나 정비하는 것이 바람직한 지역 및

    그 주변지역

2) 중․고층주택을 입지시켜 인근의 주거 및 근린생활시설 등이 조화될 필요가 있는 지역

3) 간선도로(주간선도로와 보조간선도로를 말한다)설치 등 교통환경이 양호하며 역세권

    내에 포함된 지역

(2) 녹지지역을 주거지역으로 변경하는 지역은 저층․저밀도로 개발되도록 하고

     중․고밀도 개발이 불가피할 경우에는 제2종일반주거지역 이하의 용도지역을

     부여한다. 다만, 30만 제곱미터 이상의 주택단지 건설시 「도시개발법」에

     따른 용지배분기준을 적용하고 주변여건을 고려하여 계획을 수립할 경우에는

     제1․2종전용주거, 제1․2․3종일반주거, 준주거지역의 용도지역을 부여할 수

     있다.

 

제3장 개발밀도

 

제1절 기본방향

(1) 개발밀도는 도시기본계획상 당해 생활권별 목표연도 인구수용계획을 초과하여

    수립할 수 없다.

(2) 용도지역을 변경(상향)하는 경우에는 변경 후의 용도지역을 기준으로 기준

    용적률을 적용하며, 기반시설확보비율이 일정한 기준을 초과하는 부분에 대하여

    상한용적률 범위 내에서 용적률을 완화 적용한다.

(3) 친환경건축물, 신·재생에너지 등을 활용한 에너지절감형 건축, 소형분양주택

    건설 등의 공공기여에 대하여 당해 지구단위계획의 결정기관에 속한 도시계획

    위원회에서 인정하는 경우에는 상한용적률을 초과하여 별도의 추가용적률을

    가산할 수 있다.

제2절 용적률 적용기준

(1) 제1종지구단위계획 내에서 기준용적률 및 상한용적률은 다음과 같다.

구 분	기준용적률	상한용적률
제1종전용주거지역 제2종전용주거지역 제1종일반주거지역 제2종일반주거지역 제3종일반주거지역	85%이하 135%이하 180%이하 200%이하 220%이하	100%이하 150%이하 200%이하 230%이하 250%이하

(2) 주거지역에서 세분된 용도지역으로 변경(상향)시의 용적률은 다음기준을

     적용한다.

기반시설확보기준 (도시계획시설)	적용용적률		비고
구역면적 20%이하	기준용적률 - 2.75 × (20% -기반시설확보비율)
구역면적 20%초과	총 공공시설등 면적 제외 총 기반시설 면적이 전체 구역면적의 20%초과	기준용적률×[1+1.5×(공공시설등 제공면적)/(전체 구역면적-공공시설등 제공면적)]
	총 공공시설등 면적 제외 총 기반시설 면적이 전체 구역면적의 20%이하	기준용적률×[1+1.5×(총 기반시설 면적-전체 구역면적의 20%)/(전체 구역면적-공공시설등 제공면적)]
※ 세부산정방법 및 사례는 별지참조

(3) 제(2)항의 기반시설확보비율의 산정 및 제공하는 공공시설등의 면적은 다음의

     기준을 적용한다.

(가) 기반시설확보기준 산정시 지구단위계획구역 내에 존치하는 기개설 기반시설 등의 면적은

      전체 구역면적과 총 기반시설 면적, 공공시설등 제공면적에서 모두 제외하고, 대체하는

      기개설 기반시설 등의 면적은 전체 구역면적과 총 기반시설 면적, 공공시설등 제공면적에

      모두 산입한다.

(나) 적용용적률 산정시 기개설 도시계획시설을 존치 또는 대체하는 공공시설등은 전체 구역

       면적과 총 기반시설 면적, 기반시설확보비율, 공공시설등 제공면적에서 모두 제외한다.

(다) 지구단위계획구역에 인접하여 제공(기부채납하거나 무상귀속되는 경우에 한한다)하는

       공공시설등의 면적은 결정기관에 속한 도시계획(공동)위원회에서 인정하는 경우에 구역

       면적과 기반시설면적에 모두 포함한다.

(라) 구역면적의 20%를 초과하는 기반시설을 확보한 경우에 제공하는 공공시설등 부지의

      용적률이 주택건설을 하고자 하는 부지의 용적률과 다른 경우에는 제공하는 공공시설등

      면적 산정시에 용적률 차이만큼 가중치를 적용한다.

(마) 구역 내에 서로 다른 세분된 용도지역이 혼재하는 경우에는 구역면적에서 용도지역

       변경(상향)이 없는 건축대지면적을 제외하여 기반시설확보기준을 산정한다.

(4) 제3장제1절제(3)항에 따른 추가용적률 가산은 다음 기준을 적용한다. 이때

      친환경건축물은「건축법」제65조에 따른 인증등급을 받은 경우, 총 에너지

      절감률은「건축법」제66조의2에 따른 에너지효율인증등급을 받은 경우에

      한한다. 공개공지는「법 시행령」제46조제3항에 의해 완화받은 경우를

      제외하며, 소형분양주택 건설비율은 도시정비사업에 한한다.

구 분	내 용	추가용적률
친환경 건축물	최우수 (74점 이상)	6%
에너지절감형 건축	신․재생에너지 등을 활용한 총 에너지절감률 35% 이상	5%
공개공지	부지면적 5% 이상의 공개공지를 설치하는 경우	1%
소형분양주택 건설비율	소형분양주택(60㎡) 건설비율이 35%를 초과하는 경우	산식에 의거 부여

구 분	산 식
40㎡이하	〔(구역 내 소형분양주택 건설비율 - 35) × 소형분양주택 중 40㎡이하가 차지하는 비율〕× 1.5
40㎡초과~50㎡이하	〔(구역 내 소형분양주택 건설비율 - 35) × 소형분양주택 중 40㎡초과 ~ 50㎡이하가 차지하는 비율〕× 1.0
50㎡초과~60㎡이하	〔(구역 내 소형분양주택 건설비율 - 35) × 소형분양주택 중 50㎡초과 ~ 60㎡이하가 차지하는 비율〕× 0.5

(5) 제(4)항의 추가용적률 부여방법은 당해 지구단위계획의 결정기관에 속한

     도시계획(공동)위원회 심의결과 통보시 조건부로 명기하여 통보하고, 사업

     승인시 사업승인권자가 조건내용 반영여부를 확인 후 승인한다.

(6) 용도지역 변경(기존의 용도지역이 용적률이 높은 용도지역으로 변경되는

     경우에 한함) 없이 수립되는 지구단위계획의 용적률 완화는 「법 시행령」

     제46조 규정을 적용하되 기준 및 상한용적률은 제3장제2절제(1)항의 기준을

     적용한다.

(7) 제(2)항의 규정에 불구하고 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 공동주택건설을

     위한 도시정비사업(주거환경개선, 주택재개발, 주택재건축)의 제1종지구단위

     계획은 다음 기준을 적용한다.

(가) 용도지역별 상한용적률은 제(1)항의 기준을 적용한다.

(나) 기존용적률이 제(1)항의 용도지역별 상한용적률을 초과하는 경우에는 그 용적률을

       상한용적률로 적용한다.

(다) 계획세대수가 기존세대수의 10%를 초과(임대주택 의무건설호수 제외)하는 경우에는

       제(2)항의 용적률 적용기준을 준용한다. 이 경우 제(2)항의 표에서 기반시설확보기준의

       구간은 “구역면적 10%이하, 구역면적 10%초과”로 하며, 적용용적률 산정은 “20%”를

       “10%”로 하여 적용한다.

(라) 기존세대수의 10%미만의 증가는 제(2)항의 기반시설확보비율에 따른 용적률 규정을

      적용하지 아니한다. 이 경우 임대주택 의무건설 호수를 포함하지 아니한다.

(8) 법 제66조에 따른 개발밀도 관리구역에서 기준용적률 이하로 개발밀도를

     제한하는 경우에는 이 지침에서 정하는 용적률 적용기준을 적용하지 아니한다.

(9) 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 도시·주거환경정비기본계획이 수립된

       지역에서의 밀도계획은 당해 기본계획을 따른다.

(10) 녹지지역에서의 용도지역 변경은 제2장제3절의 규정을 준용하되 전용주거

      지역이나 제1종일반주거지역으로 계획하여 저밀도의 쾌적한 주거환경을

      조성하도록 하여야 하며, 도시기본계획 등 상위계획에 부합되는 공동주택

      건설의 경우에는 기준용적률 180%이하로 하여 제(2)항의 산식을 적용하되

      상한용적률은 200%를 초과할 수 없다.

(11) 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 도시재정비촉진지구 내에서는

       재정비촉진계획에 따른다.

(12) 용도지역변경(상향)이 수반되는 경우로서 전면개발방식이 아닌 현지여건을

      반영하기 위한 경우(공동주택 건축을 위한 경우 제외)에는 제(2)항에도 불구하고

      제(6)항을 적용할 수 있다.

 

제4장 기반시설

 

제1절 기본방향

(1) 도시기본계획 및 도시관리계획의 내용을 구체화하여 시설별 현황분석,

    수요추정, 입지검토를 비롯하여 구체적인 사업시행계획을 수립하여야 한다.

(2) 기반시설은 원칙적으로 당해 구역 내에 확보하여야 한다.

    다만, 도로·공원·학교에 대하여는 주변지역 개발과 연계한 기반시설의

    효율적 배치를 위하여 당해 지구단위계획의 결정권한이 있는 기관의 도시계획

    위원회가 인정한 경우에는 그러하지 아니하다.

(3) 지구단위계획 수립시 기정의 도시계획시설의 폐지는 원칙적으로 불허한다.

    다만, 폐지가 불가피한 경우에는 폐지되는 면적의 100%(미 조성시설은 80%)를

    기반시설로 조성한다.

(4) 이 지침에서 정하지 아니하는 사항에 대하여는「도시계획시설의 결정․구조 및

    설치기준에 관한 규칙」, 국토해양부 「도시관리계획수립지침」 및 「제1종

    지구단위계획수립지침」에서 정하는 바에 따른다.

제2절 도로

(1) 도로계획기준은 국토해양부 「도시계획시설의 결정․구조 및 설치 기준에

     관한 규칙」, 「도시관리계획수립지침」, 「주택건설기준 등에 관한 규정」을

     적용한다.

제3절 공원․녹지

(1) 공원·녹지의 확보는 녹지지역을 주거지역으로 변경하는 지역 및 시가화

    지역 내 나대지에 제1종지구단위계획 수립 시에는 구역면적의 5%이상 또는

    계획인구 1인당 3제곱미터이상 중 큰 면적을 확보하여야 한다.

(2) 공원은 이용에 편의를 도모하도록 구역 내 이용권 중심에 배치한다. 다만, 주변

    개발계획 및 인접 주민의 이용권 등과 연계하여 배치가 필요한 경우에는

    그러하지 아니하다.

(3) 제(1)항 규정에 불구하고 기존세대수의 10%를 초과(임대주택 의무건설호수

      제외)하는 공동주택건설을 위한 도시정비사업(주거환경개선, 주택재개발,

     주택재건축)은 추가 수용인구 1인당 3제곱미터 이상의 공원 또는 녹지(도시

     계획시설)를 확보하여야 한다.

(4) 제(1)항 및 제(3)항에도 불구하고 개발계획 규모별 공원·녹지의 확보기준 및

     입지기준 등은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에서 정하는 바에 따른다.

제4절 기타시설

(1) 인구수용계획에 따른 학교시설은 관할교육청과 협의하여 반영하고 그 입지는

   「도시계획시설의 결정․구조 및 설치 기준에 관한 규칙」에 따른다.

(2) 주차장계획은 지구외곽 또는 자투리 토지 등에 계획하는 것을 지양하고 이용권 및

    주민편의 등을 종합적으로 고려하여 계획한다.

(3) 기타 시설에 대하여는 제4장제1절의 규정에 의거 계획한다.

제5장 환경․경관

제1절 기본방향

(1) 제1종지구단위계획구역 내에서는 당해 시·군의 도시계획조례에서 정하는

    개발행위허가 기준 중 경사도(최고경사도)를 적용하여 자연환경 등을 보전

    하도록 계획을 수립하여야 한다.

(2) 경관에 대한 종합적인 검토가 가능하도록 사업대상지 주변과 연계한 경관

    시뮬레이션(매스모델 또는 합성사진)을 작성하여야 한다. 이 경우 근경, 원경을

     구분하여 작성한다.

제2절 건축물의 높이

(1) 건축물의 높이는 용적률의 범위 내에서 다양한 공간을 창출할 수 있도록

   주변환경 등에 따라 다음 사항을 고려하여 계획을 수립한다.

(가) 공원, 학교, 단독주택지 인접지역 등 주변경관 등에 영향을 미치는 지역은 조망권,

     일조권 등을 종합적으로 고려하여 중․저층으로 계획하되 현지여건을 감안하여 도시

    계획(공동)위원회 심의결과에 따른다.

(나) 전용주거지역과 인접한 지역은 중․저층으로 계획하고 농촌지역에 산발적인 고층아파트

      계획을 지양한다.

(다) 건축물높이의 최고, 최저한도를 정하고 있는 고도지구에서는 당해 지구에서 정하는

       기준에 따른다.

제3절 건축물의 배치

(1) 건축물의 배치, 조망, 통경, 공동주택의 주차장계획 등에 대하여는 경기도주택

    조례 기준을 따른다.

제4절 환경관리계획

 환경관리계획은 「도시관리계획수립지침」에 따른 환경성검토 결과에 기초하여

 수립하고, 자연환경을 보전하기 위하여 다음 사항을 고려하여 계획을 수립한다.

(가) 구릉지 등의 개발에서 절토를 최소화하고 절토면이 발생하는 경우에는 환경

      친화적으로 처리하여야 한다.

(나) 습지나 지하수면이 높은 지역, 야생동식물의 서식처 등 생태민감지역은 이를

    보존하여 시·군 내 오픈스페이스체계에 연결시킨다.

(다) 구릉지에는 가급적 자연지형을 보존할 수 있도록 저층 위주로 계획한다.

제5절 자연친화적 건축

(1) 자연지형 보존을 위하여 옹벽의 평균 높이는 3m이하(기존 주거․상업지역은

     5m이하)로 하고 옹벽간의 수평거리는 10m이상(기존 주거․상업지역은 6m이상)

    이격하며 경사도는 30%미만으로 한다.

(2) 옹벽 전면에는 녹지대의 설치나 수목식재를 의무화하고 그 폭은 옹벽 평균높이

     이상으로 한다.

(3) 녹지자연도 7등급이상 지역은 원형 보존하는 것을 원칙으로 한다. 다만,

     녹지자연도 7등급 지역에 한하여 결정기관에 속한 도시계획(공동)위원회에서

     개발과 보전의 조화가 필요하다고 심의하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

부칙<2006. 1. 1제정>

1. 이 지침은 2006. 1. 1 부터 시행한다. 다만, 이 지침 시행전에 민간제안 신청되어 시장․군수가

    입안하여 공람공고를 거친 경우에는 그러하지 아니하다.

부칙<2007. 6. 1개정>

1. 이 지침은 개정일로부터 시행한다. 다만, 이 지침 시행 이전 지구단위계획에 대한 주민제안에

    대하여 시장․군수가 입안통보를 하였거나 주민의견 청취를 위한 공람․공고를 실시한 경우에는

    그러하지 아니하다.

부칙<2010. 4. 7개정>

1. 이 지침은 개정일로부터 시행한다.

부칙<2010. 11. 4개정>

1. 이 지침은 개정일로부터 시행한다.

부칙<2011. 5. 25개정>

1. 이 지침은 개정일로부터 시행한다.

2. 이 지침 시행 이전 지구단위계획에 대한 주민제안에 대하여 시장·군수가 입안

   통보를 하였거나 주민의견 청취를 위한 공람·공고 등을 실시한 경우로서

   이 지침을 적용하는 것이 당초보다 불리한 경우에는 그러하지 아니하다.

【별지】

용도지역 변경(종상향)에 따른 적용용적률 산정방법 및 사례

구 분	전체 구역면적	총 기반시설 면적	총 공공시설등 면적	적 용 용적률
내 용	A	B	C	D

【적용용적률 산출식】

? D = 기준용적률 - 2.75×(20%-B/A)

? D = 기준용적률 × [1+1.5×C/(A-C)]

? D = 기준용적률 × [1+1.5×(B-A× 20%)/(A-C)]

【적용용적률 산출식 적용 판단】

[1] 기반시설확보기준 판단

① B/A ≤ 20% 일 경우 ?식 적용

② B/A ＞ 20% 일 경우 판단기준[2] 적용

[2] 총 기반시설 20% 초과 총 공공시설등 판단

① (B-C)/A ＞ 20%) 일 경우 ?식 적용

② (B-C)/A ≤ 20%) 일 경우 ?식 적용

구 분	판단 [1]		판단 [2]		비고
	조건	적용	조건	적용
유형 1	B/A ≤ 20%	?식	-	-	?,?식에 따른 적용용적률이 상한용적률을 초과할 경우는 상한용적률 적용
유형 2	B/A ＞ 20%	판단[2]	(B-C)/A ＞ 20%	?식
유형 3	B/A ＞ 20%	판단[2]	(B-C)/A ≤ 20%	?식

 

제2종일반주거지역으로의 종 상향의 경우 산정방법

? 기반시설확보기준이 20% 미만이 경우

① 전체 구역면적 : 10,000㎡, 총 기반시설 면적 : 1,000㎡

⇨ A=10,000, B=1,000, 대지면적(A-B)=9,000

➠ B/A = 10% < 20% => ?식 적용

➠ D = 200% - 2.75 × (20% - 10%) = 172.5%

➠ 연면적 = D×(A-B) = 15,525㎡

② 전체 구역면적 : 10,000㎡, 총 기반시설 면적 : 1,500㎡

⇨ A=10,000, B=1,500, 대지면적(A-B)=8,500

➠ B/A = 15% < 20% => ?식 적용

➠ D = 200% - 2.75 × (20% - 15%) = 186.25%

➠ 연면적 = D×(A-B) = 15,831㎡

? 기반시설확보기준이 25%인 경우

① 전체 구역면적 : 10,000㎡, 총 기반시설 면적 : 2,500㎡(총 공공시설등 200㎡ 포함)

⇨ A=10,000, B=2,500, C=200, 대지면적(A-B)=7,500

➠ B/A = 25% > 20% => 판단[2] 적용

➠ (B-C)/A = 23% > 20% => ?식 적용

➠ D = 200% × [ 1 + 1.5×200/(10,000-200) ] = 206.12%

➠ 연면적 = D×(A-B) = 15,459㎡

② 전체 구역면적 : 10,000㎡, 총 기반시설 면적 : 2,500㎡(총 공공시설등 500㎡ 포함)

⇨ A=10,000, B=2,500, C=500, 대지면적(A-B)=7,500

➠ B/A = 25% > 20% => 판단[2] 적용

➠ (B-C)/A = 20% = 20% => ?식 적용

➠ D = 200% × [ 1 + 1.5×(2,500-10,000*20%)/(10,000-500) ]

= 215.79%

➠ 연면적 = D×(A-B) = 16,184㎡

③ 전체 구역면적 : 10,000㎡, 총 기반시설 면적 : 2,500㎡(총 공공시설등 2,500㎡ 포함)

⇨ A=10,000, B=2,500, C=2,500, 대지면적(A-B)=7,500

➠ B/A = 25% > 20% => 판단[2] 적용

➠ (B-C)/A = 0% < 20% => ?식 적용

➠ D = 200% × [ 1 + 1.5×(2,500-10,000*20%)/(10,000-2,500) ]

= 220.00%

➠ 연면적 = D×(A-B) = 16,500㎡

? 기반시설확보기준이 30%인 경우

① 전체 구역면적 : 10,000㎡, 총 기반시설 면적 : 3,000㎡(공공시설등이 없을 경우)

⇨ A=10,000, B=3,000, C=0, 대지면적(A-B)=7,000

➠ B/A = 30% > 20% => 판단[2] 적용

➠ (B-C)/A = 30% > 20% => ?식 적용

➠ D = 200% × [ 1 + 1.5×0/(10,000-0) ] = 200.00%

➠ 연면적 = D×(A-B) = 14,000㎡

② 전체 구역면적 : 10,000㎡, 총 기반시설 면적 : 3,000㎡(총 공공시설등 1,000㎡ 포함)

⇨ A=10,000, B=3,000, C=1,000, 대지면적(A-B)=7,000

➠ B/A = 30% > 20% => 판단[2] 적용

➠ (B-C)/A = 20% = 20% => ?식 적용

➠ D = 200% × [ 1 + 1.5×(3,000-10,000*20%)/(10,000-1,000) ]

= 233.33% > 230% (상한용적률 230% 적용)

➠ 연면적 = D×(A-B) = 16,100㎡

③ 전체 구역면적 : 10,000㎡, 총 기반시설 면적 : 3,000㎡(총 공공시설등 3,000㎡ 포함)

⇨ A=10,000, B=3,000, C=3,000, 대지면적(A-B)=7,000

➠ B/A = 30% > 20% => 판단[2] 적용

➠ (B-C)/A = 0% < 20% => ?식 적용

➠ D = 200% × [ 1 + 1.5×(3,000-10,000*20%)/(10,000-3,000) ]

= 242.86% > 230% (상한용적률 230% 적용)

➠ 연면적 = D×(A-B) = 16,100㎡

[ 실제사례 1 ] - ○○지구

▷ 전체 구역면적 : 105,928㎡, 총 기반시설 면적 : 26,025㎡(총 공공시설등 26,025㎡ 포함)

⇨ A=105,928, B=26,025, C=26,025, 대지면적(A-B)=79,903

➠ B/A = 24.57% > 20% => 판단[2] 적용

➠ (B-C)/A = 0% < 20% => ?식 적용

➠ D = 200% × [ 1 + 1.5× (26,025-105,928*20%)/(105,928-26,025) ] = 218.17%

[ 실제사례 2 ] - ○○지구

▷ 전체 구역면적 : 242,358㎡, 총 기반시설 면적 : 62,751㎡(총 공공시설등 59,744㎡ 포함)

⇨ A=242,358, B=62,751, C=59,744, 대지면적(A-B)=179,607

➠ B/A = 25.89% > 20% => 판단[2] 적용

➠ (B-C)/A = 1.24% < 20% => ?식 적용

➠ D = 200% × [ 1 + 1.5× (62,751-242,358*20%)/(242,358-59,744) ] = 223.46%

[ 실제사례 3 ] - ○○지구

▷ 전체 구역면적 : 112,710㎡, 총 기반시설 면적 : 40,266㎡(총 공공시설등 38,144㎡ 포함)

⇨ A=112,710, B=40,266, C=38,144, 대지면적(A-B)=72,444

➠ B/A = 35.73% > 20% => 판단[2] 적용

➠ (B-C)/A = 1.88% < 20% => ?식 적용

➠ D = 200% × [ 1 + 1.5× (40,266-112,710*20%)/(112,710-38,144) ]

= 271.31% > 230% (상한용적률 230% 적용)

☞ 입안용적률 : 200%, 심의결과 : 200%

제3종일반주거지역으로의 종 상향의 경우 산정방법

? 기반시설확보기준이 20% 미만이 경우

① 전체 구역면적 : 10,000㎡, 총 기반시설 면적 : 1,000㎡

⇨ A=10,000, B=1,000, 대지면적(A-B)=9,000

➠ B/A = 10% < 20% => ?식 적용

➠ D = 220% - 2.75 × (20% - 10%) = 192.5%

➠ 연면적 = D×(A-B) = 17,325㎡

② 전체 구역면적 : 10,000㎡, 총 기반시설 면적 : 1,500㎡

⇨ A=10,000, B=1,500, 대지면적(A-B)=8,500

➠ B/A = 15% < 20% => ?식 적용

➠ D = 220% - 2.75 × (20% - 15%) = 206.25%

➠ 연면적 = D×(A-B) = 17,531㎡

? 기반시설확보기준이 25%인 경우

① 전체 구역면적 : 10,000㎡, 총 기반시설 면적 : 2,500㎡(총 공공시설등 200㎡ 포함)

⇨ A=10,000, B=2,500, C=200, 대지면적(A-B)=7,500

➠ B/A = 25% > 20% => 판단[2] 적용

➠ (B-C)/A = 23% > 20% => ?식 적용

➠ D = 220% × [ 1 + 1.5×200/(10,000-200) ] = 226.73%

➠ 연면적 = D×(A-B) = 17,005㎡

② 전체 구역면적 : 10,000㎡, 총 기반시설 면적 : 2,500㎡(총 공공시설등 500㎡ 포함)

⇨ A=10,000, B=2,500, C=500, 대지면적(A-B)=7,500

➠ B/A = 25% > 20% => 판단[2] 적용

➠ (B-C)/A = 20% = 20% => ?식 적용

➠ D = 220 × [ 1 + 1.5×(2,500-10,000*20%)/(10,000-500) ]

= 237.37%

➠ 연면적 = D×(A-B) = 17,803㎡

③ 전체 구역면적 : 10,000㎡, 총 기반시설 면적 : 2,500㎡(총 공공시설등 2,500㎡ 포함)

⇨ A=10,000, B=2,500, C=2,500, 대지면적(A-B)=7,500

➠ B/A = 25% > 20% => 판단[2] 적용

➠ (B-C)/A = 0% < 20% => ?식 적용

➠ D = 220 × [ 1 + 1.5×(2,500-10,000*20%)/(10,000-2,500) ]

= 242.00%

➠ 연면적 = D×(A-B) = 18,150㎡

? 기반시설확보기준이 30%인 경우

① 전체 구역면적 : 10,000㎡, 총 기반시설 면적 : 3,000㎡(공공시설등이 없을 경우)

⇨ A=10,000, B=3,000, C=0, 대지면적(A-B)=7,000

➠ B/A = 30% > 20% => 판단[2] 적용

➠ (B-C)/A = 30% > 20% => ?식 적용

➠ D = 220 × [ 1 + 1.5×0/(10,000-0) ] = 220.00%

➠ 연면적 = D×(A-B) = 15,400㎡

② 전체 구역면적 : 10,000㎡, 총 기반시설 면적 : 3,000㎡(총 공공시설등 1,000㎡ 포함)

⇨ A=10,000, B=3,000, C=1,000, 대지면적(A-B)=7,000

➠ B/A = 30% > 20% => 판단[2] 적용

➠ (B-C)/A = 20% = 20% => ?식 적용

➠ D = 220% × [ 1 + 1.5×(3,000-10,000*20%)/(10,000-1,000) ]

= 256.67% > 250% (상한용적률 250% 적용)

➠ 연면적 = D×(A-B) = 17,500㎡

③ 전체 구역면적 : 10,000㎡, 총 기반시설 면적 : 3,000㎡(총 공공시설등 3,000㎡ 포함)

⇨ A=10,000, B=3,000, C=3,000, 대지면적(A-B)=7,000

➠ B/A = 30% > 20% => 판단[2] 적용

➠ (B-C)/A = 0% < 20% => ?식 적용

➠ D = 220% × [ 1 + 1.5×(3,000-10,000*20%)/(10,000-3,000) ]

= 267.14% > 250% (상한용적률 250% 적용)

➠ 연면적 = D×(A-B) = 17,500㎡

관 계 법 령 발 췌

□ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

제49조(지구단위계획의 구분) 지구단위계획은 다음 각 호와 같이 구분한다.

1. 제1종 지구단위계획: 토지 이용을 합리화·구체화하고, 도시 또는 농·산·어촌의 기능을

    증진하며, 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획

2. 제2종 지구단위계획: 계획관리지역이나 개발진흥지구를 체계적·계획적으로 개발하거나

   관리하기 위하여 용도지역의 건축물, 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을

    완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획

[전문개정 2009.2.6]

제50조(지구단위계획구역 및 지구단위계획의 결정) 지구단위계획구역 및 지구단위

   계획은 도시관리계획으로 결정한다.

제51조(지구단위계획구역의 지정 등) ① 국토해양부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은

     다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 제1종 지구단위계획

    구역을 지정할 수 있다.

1. 제37조에 따라 지정된 용도지구

2. 「도시개발법」 제3조에 따라 지정된 도시개발구역

3. 「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따라 지정된 정비구역

4. 「택지개발촉진법」 제3조에 따라 지정된 택지개발예정지구

5. 「주택법」 제16조에 따른 대지조성사업지구

6. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제5호에 따른 산업단지(같은 법 제2조

    제6호가목에 해당하는 시설용지는 제외한다)

7. 「관광진흥법」 제70조에 따라 지정된 관광특구

8. 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역,

    녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 구역과 새로 도시지역으로 편입되는

    구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역

9. 도시지역의 체계적·계획적인 관리 또는 개발이 필요한 지역

10. 그 밖에 양호한 환경의 확보나 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서

    대통령령으로 정하는 지역

② 국토해양부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는

    지역은 제1종 지구단위계획구역으로 지정하여야 한다. 다만, 관계 법률에 따라 그 지역에

    토지 이용과 건축에 관한 계획이 수립되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 제1항제3호 및 제4호의 지역에서 시행되는 사업이 끝난 후 10년이 지난 지역

2. 제1항 각 호 중 체계적·계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역으로서 대통령령으로

   정하는 지역

③ 국토해양부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는

     지역에 대하여 제2종 지구단위계획구역을 지정할 수 있다.

1. 제36조에 따라 지정된 계획관리지역으로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역

2. 제37조에 따라 지정된 개발진흥지구로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역

④ 제3항에 따라 지정된 제2종 지구단위계획구역이 도시관리계획 결정으로 인하여 도시

     지역으로 편입되면 도시관리계획 결정이 고시된 날부터 제1종 지구단위계획구역으로

     지정된 것으로 본다. 이 경우 제2종 지구단위계획이 결정되었으면 그 계획은 제1종 지구

     단위계획으로 본다.

[전문개정 2009.2.6]

제52조(지구단위계획의 내용) ① 지구단위계획구역의 지정목적을 이루기 위하여

    제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획에는 다음 각 호의 사항 중 제2호부터 제4호

    까지 및 제7호의 사항을 포함한 넷 이상의 사항이 포함되어야 한다. 다만, 산업 및 유통

    개발 진흥 등 대통령령으로 정하는 목적으로 수립하는 제2종 지구단위계획에는 제2호와

    제4호의 사항을 포함한 둘 이상의 사항이 포함되어야 한다.

1. 용도지역이나 용도지구를 대통령령으로 정하는 범위에서 세분하거나 변경하는 사항

2. 대통령령으로 정하는 기반시설의 배치와 규모

3. 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발·정비를 위하여 구획된 일단의 토지의

    규모와 조성계획

4. 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도

5. 건축물의 배치·형태·색채 또는 건축선에 관한 계획

6. 환경관리계획 또는 경관계획

7. 교통처리계획

8. 그 밖에 토지 이용의 합리화, 도시나 농·산·어촌의 기능 증진 등에 필요한 사항으로서

    대통령령으로 정하는 사항

② 지구단위계획은 도로, 상하수도 등 대통령령으로 정하는 도시계획시설의 처리·공급 및

    수용능력이 지구단위계획구역에 있는 건축물의 연면적, 수용인구 등 개발밀도와 적절한

    조화를 이룰 수 있도록 하여야 한다.

③ 지구단위계획구역에서는 제76조부터 제78조까지의 규정과 「건축법」 제42조·제43조·

    제44조·제60조 및 제61조, 「주차장법」 제19조 및 제19조의2를 대통령령으로 정하는

    범위에서 지구단위계획으로 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다.

④ 지구단위계획의 수립기준 등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토해양부장관이 정한다.

[전문개정 2009.2.6]

□ 제1종지구단위계획수립지침(국토해양부)

제1장 총칙

제1절 지침의 의의

1-1-2. 지구단위계획과 관련하여 법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령(이하

 “영”이라 한다), 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙(이하 “규칙”이라 한다) 및 이

  지침에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 특별시·광역시·도(이하 “시·도”라 한다) 또는

  시·군의 지역여건에 따라 별도의 지침을 마련하여 운영할 수 있다.

□ 도시개발법

제17조(실시계획의 작성 및 인가 등) ① 시행자는 대통령령으로 정하는 바에 따라

   도시개발사업에 관한 실시계획(이하 "실시계획"이라 한다)을 작성하여야 한다.

   이 경우 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 한다.

□ 주택법

제16조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행

   하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 사업

   계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등

   대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획

    승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는

    경우에는 국토해양부장관을 말하며, 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 사업

    계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등

    대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2009.4.1, 2010.4.5>

제17조(다른 법률에 따른 인가·허가 등의 의제 등) ① 사업계획승인권자가 제16조에

    따라 사업계획을 승인할 때 다음 각 호의 허가·인가·결정·승인 또는 신고 등(이하

     "인·허가등"이라 한다)에 관하여 제3항에 따른 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에

     대하여는 해당 인·허가등을 받은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는

     다음 각 호의 관계 법률에 따른 고시가 있은 것으로 본다. <개정 2009.3.25, 2009.6.9,

       2010.1.27, 2010.4.15, 2010.5.31>

5. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따른 도시관리계획(같은 법 제2조 제4호

     다목의 계획 및 같은 호 마목의 계획 중 같은 법 제49조 제1호에 따른 제1종지구단위

     계획만 해당한다)의 결정, 같은 법 제56조에 따른 개발행위의 허가, 같은 법 제86조에

     따른 도시계획시설사업 시행자의 지정, 같은 법 제88조에 따른 실시계획의 인가,

     같은 법 제118조에 따른 토지거래계약의 허가 및 같은 법 제130조 제2항에 따른

      타인의 토지에의 출입허가

 

□ 도시및주거환경정비법

제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정)

⑥ 제5항에 따라 정비구역의 지정 또는 변경지정에 대한 고시가 있는 경우 당해 정비구역 및

    정비계획중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각호의 1에 해당하는 사항은

    동법 제49조 및 제51조의 규정에 의한 제1종지구단위계획 및 제1종지구단위계획구역으로

    결정·고시된 것으로 본다. <개정 2008.3.28, 2009.2.6>

⑦ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 지구단위계획구역에 대하여 제1항 각 호의

     사항을 모두 포함한 지구단위계획을 결정·고시(변경 결정·고시하는 경우를 포함한다)하는

     경우 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정·고시된 것으로 본다. <신설 2005.3.18,

      2008.3.28, 2009.2.6>

⑧ 정비계획을 통한 토지의 효율적인 활용을 도모하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에

     관한 법률」 제52조제3항의 규정에 의한 건폐율 등의 완화규정은 제1항의 규정에 의한

     정비계획에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "지구단위계획구역"은 "정비구역"으로, "지구

     단위계획"은 "정비계획"으로 본다. <신설 2005.3.18, 2008.3.28, 2009.2.6>

 

□ 학교용지 확보 등에 관한 특례법

제4조 (학교용지의 확보 및 경비의 부담)

③ 제1항과 제2항에 따른 학교용지의 공급가액은 다음 각 호와 같다. <개정 2009.5.28>

1. 다음 각 목의 개발사업시행자가 개발사업을 하는 경우에는 학교용지를 무상(「도시 및

    주거환경정비법」에 따른 정비사업의 경우 2천가구 규모 이상은 초등학교와 중학교는

    학교용지 조성원가의 100분의 50, 고등학교는 학교용지 조성원가의 100분의 70으로 하고,

     2천가구 규모 미만인 경우에는 조성원가)으로 공급하여야 한다.

가. 국가 또는 지방자치단체

나. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관

다. 「지방공기업법」 제5조에 따른 지방직영기업

라. 「지방공기업법」 제49조에 따른 지방공사

마. 「지방공기업법」 제76조에 따른 지방공단

2. 제1호 각 목의 개발사업시행자 외의 개발사업시행자가 공급하는 학교용지의 공급가액은

   「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 감정평가에 의한

     가액으로 한다.