기존주택 전세임대 업무처리지침

기존주택 전세임대 업무처리지침

 

제정 2009. 8. 24 국토해양부훈령 제411호

개정 2010. 3. 12 국토해양부훈령 제572호

개정 2010. 12. 국토해양부훈령 제651호

 

 

제1장 총칙

 

제1조(목적) 이 지침은 도심 내 무주택 저소득층의 주거안정을 지원하기 위한 기존주택 전세임대의 공급과 관련한 내용 및 절차 등을 정함을 목적으로 한다.

 

제2조(정의) 이 지침에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “전세임대주택”이란 입주대상자가 거주하기 원하는 기존주택의 소유자와 제2호의 시행자가 전세계약을 체결하여 입주대상자에게 임대하는 주택을 말한다.

2. “시행자”란 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사와 「지방공기업법」제49조에 따른 지방공사를 말한다.

3. “사업대상지역”이란 시행자가 전세임대주택의 공급을 실시하는 시․군 및 자치구의 행정구역을 말한다.

 

제3조(주택의 공급방식) 시행자는 전세임대주택을 일반가구용 전세임대(1인가구용 전세임대를 포함한다)와 공동생활가정용 전세임대로 구분하여 공급한다.

 

제4조(공급계획의 승인 및 물량 통보) ① 시행자는 매년 전세임대주택의 공급물량, 공급지역, 공급시기 및 소요비용 조달계획 등을 포함한 사업계획을 수립하여 국토해양부장관의 승인을 받아야 한다.

② 제1항에 따라 국토해양부장관의 승인을 받으면 시행자는 사업대상지역별 주택공급물량, 공급유형 등을 관할 특별시장․광역시장․도지사․특별자치도지사(이하 “도지사등”이라 한다) 및 시․군․구청장(이하 “시장등”이라 한다)에게 통보하여야 한다.

 

제5조(재정 및 국민주택기금 지원 등) 국토해양부장관은 「국민주택기금운용 및 관리규정」 및 국민주택기금운용계획 등에 따라 시행자가 시행하는 전세임대주택 공급․관리에 필요한 재정 및 국민주택기금 등을 지원하여야 한다.

 

제2장 입주대상자 및 선정절차 등

 

제6조(입주자 모집공고 등) ① 시행자는 사업을 시행하고자 하는 지방자치단체의 게시판, 인터넷 홈페이지 등을 통해 최초 입주자모집공고를 하여야 한다.

② 제1항의 입주자 모집공고에는 사업대상지역별 주택공급물량, 입주대상자 및 임대료 수준 등이 포함되어야 하며, 공동생활가정용 전세주택에 대하여는 공급주택을 운영할 기관을 모집하는 내용이 포함되어야 한다.

③ 전세임대주택에 입주를 희망하는 자는 제1항의 입주자모집공고의 신청기간 중에 별지 제1호서식에 따른 신청서를 주민등록상 주소지를 관할하는 시장등에게 제출하여야 한다.

④ 입주자 선정기준일은 최초 모집시는 입주자 모집공고일, 추가 모집시는 입주 신청일을 기준으로 한다.

 

제7조(입주자 선정) ① 시장등은 입주자 모집공고일(추가 모집시에는 입주신청일을 말한다. 이하 같다) 현재 관할 사업대상지역에 거주하는 무주택세대주(「주택공급에 관한 규칙」제2조제9호에 따른 무주택세대주를 말한다. 이하 같다)를 대상으로 다음 각 호의 순위에 따라 입주자를 선정한다.

 

1. 제1순위는 다음 각 목의 사람에 한한다.

가. 「국민기초생활보장법」 제2조제2호에 따른 수급자

나. 「한부모가족지원법 시행규칙」 제3조에 따라 보건복지부장관이 정하는 기준에 해당하는 보호대상 한부모가족

2. 제2순위는 다음 각 목의 사람에 한한다.

가. 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50퍼센트 이하인 사람. 다만, 개별공시지가의 합산금액이 5천만원을 초과하는 토지 또는 과세표준액(취득가액을 기준으로 매년 10퍼센트씩 감가상각하여 산출한 금액)이 2천2백만원을 초과하는 비영업용 자동차(장애인용 자동차를 제외한다)를 소유한 경우에는 입주대상자에서 제외한다.

나. 「장애인복지법」 제32조제1항에 따라 장애인등록증이 교부된 자(지적장애인․정신장애인 및 제3급 이상의 뇌병변장애인의 경우에는 그 배우자를 포함한다)중 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 이하인 사람

② 제1항 각 호의 입주희망자 간에 경합이 있는 경우에는 「보금자리주택 업무처리지침」제51조제2항이 정하는 바에 따라 입주자를 선정한다.

③ 시장등은 제1항 및 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람을 공급물량의 5퍼센트 범위에서 우선적으로 입주자로 선정할 수 있다.

1. 시장등이 긴급히 주거지원이 필요하다고 인정하는 부도공공임대아파트의 임차인으로서 경락을 희망하지 않거나 경락을 받을 수 없어 퇴거하였거나 퇴거할 예정인 무주택세대주

2. 한국토지주택공사가 임대하는 「임대주택법 시행령」제2조제1호의 공공건설임대주택(영구임대주택과 국민임대주택은 제외한다. 이하 “공공건설임대주택”이라 한다)의 입주자로 선정되고 「주택법」제62조제2항에 따른 기금수탁자(이하 “기금수탁자”라 한다)에게 국민주택기금의 대출을 신청하였으나 주택신용보증기금에서 발급하는 보증서 발급이 거절된 무주택세대주(단독세대주는 제외한다)로서 해당가구의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50퍼센트 이하이고 입주예정자가 체결한 임대차계약서상 입주일과 주민등록 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 대출을 신청한 자. 이 경우 공급할 수 있는 주택은 해당 공공건설임대주택에 한한다.

3. 「긴급복지지원법」에 따라 긴급지원대상자로 선정된 사람 중 시장등이 주거지원이 필요하다고 인정하여 시행자에게 통보한 자

④ 시장등은 제1항제1호에 해당하는 대상자 선정 시 필요한 경우 해당 사업대상지역에서 활동 중인 「민법」 및 「공익법인의 설립․운영에 관한 법률」에 따라 설립된 법인 또는 「사회복지사업법」에 따라 설립된 사회복지법인(이하 “비영리법인”이라 한다)의 의견을 들을 수 있다.

⑤ 시장등은 제3항제1호에 해당하는 입주대상자를 선정할 경우 해당 전세임대주택의 공급지역, 공급요청물량 등을 시행자와 협의하여야 한다.

⑥ 제3항제2호에 해당하는 자는 기금수탁자가 발급하는 보증서발급 거절자임을 증명하는 서류와 월평균소득을 증명할 수 있는 서류를 시행자에게 제출하여야 한다. 이 경우 시행자는 신청자가 월평균소득을 증명하지 못한 경우 등 필요한 경우에는 시행자가 직접 관련기관으로부터 확인할 수 있다.

⑦ 소득산정 및 토지․자동차 소유 확인은 세대주 및 세대원(세대주와 동일한 주민등록표상의 배우자 및 세대주의 직계 존․비속으로 하되, 세대주와 동일한 세대별 주민증록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대주의 직계 존․비속을 포함한다. 이하 같다.)을 대상으로 한다. 단, 세대원의 실종, 별거 등으로 소득파악이 불가능한 경우에는 주민등록표 말소를 확인하고 소득산정의 대상에서 제외한다.

 

제8조(입주자 등 선정결과 통보) 시장등은 제7조에 따라 입주자 등을 선정하면 그 결과를 시행자에게 통보하여야 한다. 이 경우 해당 사업대상지역 공급계획물량의 100퍼센트 내에서 선정된 예비입주자 선정결과를 함께 통보하여야 한다.

 

제9조(입주예정자의 국민주택기금 상환 등) 제7조에 따라 선정된 입주예정자가 국민주택기금의 대출을 받은 경우 전세임대주택에 입주하기 전까지 대출금을 상환하여야 하며, 시행자는 「보금자리주택 업무처리지침」제52조에서 정하는 바에 따라 조치하여야 한다.

 

 

제3장 주택의 전세계약 및 임대조건

제10조(전세임대주택의 대상) ① 제7조에 따라 입주자로 선정된 자는 해당 사업대상지역의 주택을 공급받을 수 있다.

② 제1항에도 불구하고 특별시 또는 광역시에서 입주자로 선정된 자는 현재 거주하고 있는 사업대상지역을 벗어나 해당 특별시 또는 광역시에서 주택을 공급받을 수 있으며, 특별시 또는 광역시를 제외한 지역에서 입주자로 선정된 자는 재계약시 해당 도(道)내 사업대상지역의 주택을 공급받을 수 있다.

③ 시행자가 입주자 등에게 공급하는 주택은 「주택법」제2조제3항에 따른 국민주택규모 이하인 주택으로 하되, 1인가구용 전세임대의 경우에는 호당 전용면적 40제곱미터(입주 대상자가 「장애인복지법시행령」제2조의 지체 및 뇌병변 장애인으로서 휠체어, 의료용스쿠터 등 보행기구를 사용하는 경우이거나, 시행자가 1인가구용 전세임대 확보가 곤란하다고 판단되는 사업대상지역의 경우에는 50제곱미터)이하의 주택으로 한다.

④ 제3항에 따라 공급하는 주택의 전세보증금은 「국민주택기금 운용계획」에 따른 호당 대출한도액 이내이어야 한다. 다만, 입주자가 공급주택의 임차권을 시행자에게 귀속하는 조건으로 호당 대출한도액을 초과하는 금액을 부담하는 경우에는 예외로 한다.

⑤ 제4항의 단서에 따른 전세보증금은 호당 대출한도액의 150퍼센트를 초과할 수 없다. 다만 세대원의 수가 5인 이상인 경우 또는 거주중인 해당 주택을 재계약하는 경우에는 호당 대출한도액의 150퍼센트를 초과할 수 있다.

⑥ 전세임대 입주대상자, 대상자의 배우자, 대상자 및 배우자의 직계 존․비속 소유의 주택은 전세임대 주택에서 제외한다.

 

제11조(전세계약 체결) ① 시행자는 주변 전세가격을 기초로 하여 주택 소유자와 협의하여 임차가격 등을 결정하고 전세계약을 체결하여야 한다. 이 경우 제10조에서 정하는 요건에 해당하는 주택으로 입주자 등이 이미 거주하고 있거나, 거주를 희망하는 주택에 대하여 우선적으로 전세계약을 체결할 수 있다.

② 전세계약기간은 2년을 원칙으로 한다.

③ 전세계약은 부동산 중개사무소를 통해서 체결하는 것을 원칙으로 하고 전세계약에 따른 주택의 임차권은 시행자에게 귀속된다.

④ 시행자는 제1항의 전세계약 체결 전에 해당 주택에 대한 근저당 설정 및 압류 여부 등 전세보증금 반환 저해요소를 철저히 확인 후 전세임대주택신용보험에 가입하는 것을 원칙으로 하고 특별한 사정이 있는 경우에는 전세권 설정등기를 하여 전세보증금 회수에 지장이 없도록 노력하여야 한다. 다만, 공공기관 소유주택에 대하여 전세계약을 체결하는 경우에는 예외로 한다.

⑤ 제7조제3항제2호에 따라 공공건설임대주택을 전세임대주택으로 공급받는 자는 해당 공공임대주택의 당초 임차보증금에서 전세임대사업에 따라 지원받을 수 있는 금액을 공제한 후의 금액으로 해당 공공임대주택의 임대차계약을 체결할 수 있다.

 

제12조(임대차계약 체결 및 임대조건 등) ① 시행자는 제11조에 따라 전세계약한 주택에 대하여 입주자와 임대차계약을 체결하며, 공동생활가정용 주택은 제18조의 입주자의 생활을 관리하는 기관 또는 단체와 체결한다.

② 최초 임대차계약의 임대기간은 제11조제2항의 전세계약기간으로 한다.

③ 최초 임대기간 경과 시 재계약은 2년 단위로 하되, 재계약 횟수는 4회를 초과할 수 없다.

④ 제7조제1항 및 제3항의 입주자는 임대기간 내에는 자격상실 여부에 관계없이 공급주택에 거주할 수 있으나 「보금자리주택 업무처리지침」제53조제5항제7호에 따라 임대차 계약이 해지된 경우에는 해당 임대주택을 시행자에게 내어주어야 한다.

⑤ 공급주택의 임대보증금 및 임대료(이하 “임대료등”이라 한다)는 시중 임대료의 50퍼센트 범위에서 시행자가 결정한다. 다만, 시행자가 임대중인 건설임대주택을 제7조제3항제1호 및 제2호에 해당하는 입주대상자 전세임대용으로 임대하는 경우 임대료등은 시중 임대료의 50퍼센트를 초과할 수 있다.

⑥ 제5항 본문의 임대료등 산정시 입주자가 전세금의 일부를 부담하는 경우 그 부담금액을 제외하고 산정하여야 한다.

⑦ 동일한 사업대상지역에서 한국토지주택공사와 지방공사가 모두 사업에 참여할 경우 유사한 수준의 임대료등이 부과될 수 있도록 양 기관이 협의하여 임대료등을 정하되 전세금액 또는 공급방식별로 임대료등에 차등을 둘 수 있다. 이 경우에도 전세임대는 기존주택 매입임대의 임대료등의 수준으로 결정하여야 한다.

⑧ 그 밖의 임대조건은 「임대주택법」, 「주택임대차보호법」 등 관계 법령이 정하는 범위에서 시행자가 따로 정할 수 있다.

제13조(재계약 자격) ① 재계약을 하고자 하는 사람은 다음 각 호의 요건에 적합하여야 한다.

1. 제7조제1항 및 제7조제3항제3호에 따른 입주자는 제7조제1항 제1호 및 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람이어야 한다.

2. 제7조제3항제1호에 따른 입주자는 무주택세대주이어야 한다.

3. 제7조제3항제2호에 따른 입주자는 무주택세대주이고 제7조제1항제2호가목에 해당하여야 한다.

② 시장등은 임대기간 만료일 3월 전까지 입주자가 제1항에 따른 입주대상자에 해당하는지 여부를 확인하여 그 결과를 시행자 및 입주자에게 통보하여야 하며, 이 경우 시행자는 입주대상자가 아닌 자와 재계약을 체결하여서는 아니된다. 다만, 제7조제1항제2호의 보증거절자의 재계약 자격은 사업시행자가 별도로 확인하여야 한다.

③ 시행자는 재계약 체결 전 입주자의 국민주택기금 대출금 상환여부를 확인하여야 한다.

 

제14조(공급주택의 변경) ① 입주 후에 주택소유자의 요청 등 부득이한 사유로 전세계약을 해지하는 경우에는 시행자는 다른 주택의 전세계약을 체결하여 공급할 수 있다.

② 제1항의 경우 전세계약을 해지한 주택에 입주한 입주자의 거주기간이 6개월 이내인 경우 임대기간은 다른 주택의 입주일부터 산정한다.

 

제15조(입주자 등의 준수사항) ① 입주대상자는 신속하게 전세임대주택을 마련하기 위하여 시행자에게 협조하여야 한다.

② 입주자는 임대차계약서에 따른 입주기한까지 공급주택에 입주하여야 하며, 전입신고 등 임대차계약서에 정한 사항을 준수하여야 한다.

 

제16조(임대차계약의 해제 또는 해지 등) 임대차계약의 해제 및 해지는 「보금자리주택 업무처리지침」제53조제5항에서 정한 바에 따른다.

 

제17조(공공건설임대주택 등 입주자격과의 관계) ① 전세임대주택에 입주한 사람은 「임대주택법 시행령」 제2조제1호에 따른 공공건설임대주택 입주시 불이익을 받지 아니한다.

② 「보금자리주택업무처리지침」 제53조제5항 각 호의 어느 하나에 해당되어 임대차계약이 해제 또는 해지된 경우 해당 입주자는 이 지침, 「보금자리주택 업무처리지침」및 「신혼부부 전세임대 업무처리지침」에 따라 공급되는 주택의 입주자로 선정될 수 없다.

 

제4장 공동생활가정(그룹홈) 등 운영특례

 

제18조(공동생활가정 전세임대 입주자 및 운영기관 등) 공동생활가정의 입주대상자 및 운영기관 선정 등은 「보금자리주택 업무처리지침」제55조부터 제62조까지에서 정한 바에 따른다.

 

제19조(공급한도) ① 공동생활가정 전세임대는 해당 시․도의 행정구역에서 공급하는 전세임대주택 가구 수의 10퍼센트 범위에서 공급할 수 있다.

② 공동생활가정 운영기관으로 선정된 기관은 미리 시행자 및 도지사등과 지원주택에 대하여 협의할 수 있다.

 

제5장 주택의 관리

 

제20조(입주시 보수) 시행자는 입주시 도배․장판 등을 수리할 수 있다.

 

제21조(입주자 사회복지서비스 제공) 지방자치단체와 제18조에 따른 운영기관은 입주자에게 「국민기초생활보장법」등에 따른 사회복지서비스 또는 비영리법인 등이 제공하는 사회복지서비스가 입주자에게 지속적으로 전달될 수 있도록 조치하여야 한다.

 

 

제6장 보칙

 

제22조(국민주택기금 신청 및 상환) ① 시행자는 분기별로 국민주택기금 소요액을 산정하여 기금수탁자에게 국민주택기금 지원을 신청하여야 한다.

② 시행자는 매 분기에 지급받은 국민주택기금의 운용현황을 해당 분기 마지막 달의 다음 달 15일까지 기금수탁자에게 제출하고, 지원 사업 후 남은 기금 잔액과 이자부담액을 상환하여야 한다.

 

제23조(세부 시행사항) ① 이 지침의 시행을 위하여 필요한 사항은 시행자, 기금수탁자 및 관계행정기관 등이 따로 정할 수 있다.

② 시행자는 입주자에 대해 주기적으로 정기실태조사를 실시하고, 입주현황․사업추진에 따른 소요비용 등에 관한 자료를 매분기말 기준으로 작성하여 자료작성 기준시점의 다음달 마지막 날까지 국토해양부장관에게 보고하여야 한다.

③ 도지사등은 입주자에 대한 사회복지서비스 제공․입주대기자․입주자 주거실태 및 공동생활가정 임대사업 등에 대하여 매년 6월말, 12월말 기준으로 정기점검하고 필요시 이에 대한 조치를 하여야 한다.

 

제24조(다른 법령의 준용) 이 지침에서 정하지 아니한 사항은「주택임대차보호법」,「보금자리주택 업무처리지침」등 그 밖의 관계법령 및 임대차계약서 등에 따른다.

 

제25조(유효기간) 이 지침은 「훈령․예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령훈령 제248호)에 따라 이 지침을 발령한 후의 법령이나 현실 여건의 변화 등을 검토하여야 하는 2012년 8월 23일까지 효력을 가진다.

 

 

부칙(2010. 12. )

 

제1조(시행일) 이 지침은 2011년 1월 1일부터 시행한다.

 

제2조(장애인에 대한 적용례)제7조제1항제2호나목의 장애인에 대한 소득요건은 2008년 3월12일 이후 최초 입주자로 선정된 자부터 적용한다.

 

제 3조(입주자 선정에 관한 적용례) 2010년 3월12일 당시 제11조에 따라 임대차 계약을 이미 체결한 자가 2010년 3월12일 이후에 최초 도래하는 재계약을 체결하는 경우에는 제7조제7항의 소득 산정 및 토지․자동차 소유 확인 규정을 적용하지 아니한다.

 

[별지 제1호서식]<신설 2010. . >

전세임대주택 공급신청서

접수번호

신청인

성 명

주민등록번호

주 소

시 구 동 번지 호

전화번호

휴대전화(0 ) - 집전화 ( ) -

해당시․군․구 전입일

년 월 일

신청순위

1순위

☐ 기초생활수급자, ☐ 한부모가족

2순위

☐월평균소득 50%이하인 자, ☐ 장애인등록증 교부자

주택 및 자산현황

□ 무주택

□ 토지(개별공시지가 5천만원 이하)

□ 자동차(과세표준액 2천2백만원 이하)

<작성요령 및 유의사항> 1. 세대주 및 세대원 전원을 대상으로 적용합니다. 2. 토지 및 자동차는 2순위 월평균소득 50%이하인 자의 경우 작성합니다. 3. 자산확인 결과 부적격자로 판명될 경우 입주자격에서 탈락될 수 있습니다.

위와 같이 전세임대주택 공급신청서를 제출합니다. 년 월 일 신청인 (인) 시장(군수 ․ 구청장) 귀하

본 인은 전세임대주택 입주자격(갱신계약 포함) 심사 및 입주 후 관리를 위해 본인, 배우자 및 세대원 전원의 소득 및 재산 등을 조회할 수 있도록 공공기관에서 보유하고 있는 본인, 배우자 및 세대원의 정보 열람 및 제공에 동의합니다.

□ 동일순위 경쟁시의 배점항목(아래는 해당 동 주민센타에서 작성)

평가항목

평가요소

배점

평가

평점

① 입주자 선정기준일 이전 최근 3년간 보건복지부, 노동부, 여성가족부 및 지자체가 운영하는 자활프로그램에 참여한 총 기간

가. 24개월 이상 나. 12개월 이상 24개월 미만 다. 12개월 미만

3점 2점 1점

( )월

( )점

② 입주자 선정기준일 현재 세대주의 당해 시(특별시․광역시 포함)․군지역에서의 연속 거주기간(세대원으로 거주한 기간 포함)

가. 5년 이상 나. 3년 이상 5년 미만 다. 3년 미만

3점 2점 1점

( )년

( )점

③ 부양가족의 수 (세대주 제외)

가. 3인 이상 나. 2인 다. 1인

3점 2점 1점

( )인

( )점

* 별도가점

- 3자녀 이상(민법상 미성년자) - 65세 이상의 직계존속부양(세대원에 한함) - 중증장애인(세대주 포함)

1점 1점 1점

- 3자녀( ) - 부양 ( ) - 장애인( )

( )점 ( )점 ( )점

④ 청약저축 또는 주택청약종합저축 가입여부 (인정회차 기준, 세대주명의의 통장만 인정)

가. 24회 이상 납입 나. 12회 이상 24회 미만 납입 다. 6회 이상 12회 미만 납입

3점 2점 1점

( )회

( )점

⑤ 현 거주지의 최저주거기준 미달 여부 (국민기초생활보장법에 규정된 보장시설거주자는 전용입식부엌․전용수세식화장실 모두 구비한 것으로 봄)

전용입식부엌, 전용수세식화장실 중 가. 모두 구비하지 못한 주택 나. 하나만 구비한 주택

2점 1점

- 전용입식부엌( ) - 전용수세식 화장실( )

( )점

위와 같이 관련사항을 확인합니다.

총점

점

소속

확인자

(인)

210mm×297mm[일반용지 60g/㎡(재활용품)]